Durante muito tempo, pedir a um sócio, parente ou amigo para ser fiador foi o caminho mais comum para alugar um ponto comercial. Mas quem assina como fiador assume um risco maior do que muita gente imagina — inclusive sobre o imóvel em que mora.

O bem de família do fiador pode ser penhorado

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora. Essa proteção, porém, tem exceções. O artigo 3º, inciso VII — incluído pela própria Lei do Inquilinato — afasta a impenhorabilidade quando a execução decorre de obrigação de fiança concedida em contrato de locação.

O entendimento do STF para locações comerciais

Por muito tempo se discutiu se essa exceção também valia para locações comerciais. O Supremo Tribunal Federal analisou a questão no Tema 1127 de repercussão geral (RE 1.307.334), que trata da penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial. O STF entendeu que é constitucional a penhora do bem de família do fiador, seja a locação residencial ou comercial, e o processo transitou em julgado em agosto de 2022.

Na prática: quem afiança o aluguel de uma empresa pode perder o imóvel onde mora se o locatário não pagar.

A fiança dura mais do que parece

Pelo artigo 39 da Lei do Inquilinato, salvo previsão contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. O fiador que quiser sair precisa notificar o locador e, mesmo assim, continua responsável por 120 dias após a notificação (art. 40, X).

No Código Civil, o artigo 835 prevê regra semelhante para a fiança sem prazo: o fiador pode se exonerar, mas fica obrigado por 60 dias após notificar o credor. E, se o contrato tiver renúncia ao benefício de ordem ou previsão de responsabilidade solidária — o que é comum —, o credor pode cobrar o fiador diretamente, sem antes executar os bens do devedor (arts. 827 e 828).

Alternativas para a empresa locatária

A própria lei oferece outras modalidades de garantia (art. 37): caução, seguro de fiança locatícia, cessão de quotas de fundo de investimento e a fiança prestada por empresa. A carta fiança empresarial cumpre a função da fiança sem envolver o patrimônio pessoal de sócios, familiares ou amigos.

Para quem já é fiador

• Verifique o contrato: prazo, cláusulas de solidariedade e renúncia ao benefício de ordem.
• Acompanhe a situação do locatário: atrasos recorrentes são sinal de alerta.
• Se for o caso, avalie com o locatário a substituição por outra modalidade de garantia, negociada com o locador.

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Fontes consultadas

• Lei do Bem de Família – Lei nº 8.009/1990 (Planalto)
• STF – Tema 1127 de Repercussão Geral (RE 1.307.334)
• Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/1991 (Planalto)
• Código Civil – Lei nº 10.406/2002 (Planalto)

Conteúdo informativo, elaborado com base na legislação em vigor consultada em novembro de 2026. Não substitui a orientação de um advogado para o caso concreto.