Toda locação envolve um risco para o proprietário: o de o inquilino deixar de pagar aluguel, encargos ou danos ao imóvel. Para equilibrar esse risco, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê modalidades específicas de garantia — e regras claras sobre como usá-las.
As modalidades previstas em lei
O artigo 37 estabelece que o locador pode exigir do locatário:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (incluída pela Lei nº 11.196/2005).
O parágrafo único traz uma regra importante: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, contraria a lei.
Caução
Pode ser em bens móveis, imóveis ou dinheiro (art. 38). A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário os rendimentos. Para empresas, é uma garantia que imobiliza caixa durante todo o contrato.
Fiança
É a garantia em que um terceiro se compromete a pagar se o locatário não pagar. Pode ser prestada por pessoa física ou por empresa. Em locações comerciais, a carta fiança empresarial é uma alternativa que dispensa a busca por um fiador pessoa física com imóvel próprio e não compromete o patrimônio pessoal dos sócios.
Seguro de fiança locatícia
Pelo artigo 41, o seguro deve abranger a totalidade das obrigações do locatário. É contratado com seguradora e tem custo periódico.
Cessão de quotas de fundo
O locatário cede ao locador, em garantia, quotas de um fundo de investimento. Exige que o locatário tenha esse investimento disponível e aceite mantê-lo vinculado.
Até quando a garantia vale
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39, com redação da Lei nº 12.112/2009). Já o artigo 40 lista situações em que o locador pode exigir nova garantia — como falência ou insolvência do fiador e exoneração da fiança — e permite notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Como escolher
- Para o locatário empresa: preservar caixa e o patrimônio dos sócios costuma pesar a favor da fiança empresarial ou do seguro.
- Para o locador: a solidez de quem garante e a cobertura de todas as obrigações são o ponto central.
- Para os dois: o contrato deve indicar uma única modalidade e deixar claros valor, vigência e procedimento em caso de inadimplência.
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Fontes consultadas
Conteúdo informativo, elaborado com base na legislação em vigor consultada em novembro de 2026. Não substitui a orientação de um advogado para o caso concreto.
